SOLUÇÃO: A ação reivindicatória, cumulada com pedido de imissão na posse e cobrança de aluguéis, garante aos herdeiros o reconhecimento da propriedade, a retomada da posse e a reparação financeira pelos valores indevidamente recebidos pelos ocupantes.

O espólio tem legitimidade ativa em ação reivindicatória de posse. O entendimento é da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, que se baseou em voto da relatora, ministra Nancy Andrighi. A Turma reconheceu como parte legítima para figurar no polo ativo de uma ação reivindicatória os espólios de três supostos proprietários de uma área em Santa Maria (DF). Em razão do grande número de processos com questão idêntica, o Recurso Especial foi julgado pelo rito dos recursos repetitivos. A Defensoria Pública do Distrito Federal informou que existem cerca de 1,8 mil processos nos quais se discutem o direito de posse e propriedade da área pertencente ao Condomínio Porto Rico. Cerca de dez mil moradores de baixa renda morariam no local. Na ação, o TJ-DF manteve a sentença que rejeitou a legitimidade ativa dos espólios, extinguindo o processo sem analisar o mérito. De acordo com o órgão, a ação reivindicatória é a ação do proprietário não possuidor para reaver o imóvel de quem injustamente o possua. Porém, considerou que, como a matrícula do imóvel reivindicado foi liminarmente bloqueada em Ação Civil Pública, surgiu dúvida acerca da propriedade do terreno, o que impedia a reivindicação. Para a 2ª Seção do STJ, a simples existência de liminar bloqueando a matrícula, sem declaração final de nulidade do respectivo registro, não afasta a legitimidade do espólio para a propositura da ação. Como explicou a ministra Nancy Andrighi, "o sistema de registro público da propriedade imobiliária se pauta, entre outros princípios, pela fé pública. Embora a transcrição do título aquisitivo da propriedade no registro seja revestida de presunção relativa (juris tantum), enquanto o registro não for anulado, subsiste a presunção de validade".

A primeira pergunta que costuma surgir é: se sou o dono, por que devo ajuizar uma ação reivindicatória? Não posso simplesmente entrar no imóvel e recuperá-lo?

E a resposta é: não, você não pode. Posse e propriedade são direitos diferentes, e costumam ser defendidos de forma separada.

Quem está na posse de um imóvel, mesmo que não seja o proprietário, tem direito a permanecer lá e a defender sua posse, a menos que haja uma ordem judicial em sentido contrário.

Além disso, violar a posse alheia pode reverter a situação e gerar problemas cíveis e até criminais, dependendo do caso. Por isso, o ideal é sempre recorrer a um profissional especializado antes de tomar qualquer decisão.

A ação reivindicatória está prevista no art. 1.228 do Código Civil, que dispõe:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Deste texto decorre a maioria de seus requisitos. São eles:

• Comprovar a sua propriedade: como a base da ação reivindicatória é a propriedade, esta deve ser comprovada na ação;
• Demonstrar que a posse do atual possuidor é injusta: o proprietário deve comprovar que o possuidor não tem o direito de manter a posse;
• Descrever e identificar o imóvel ou área que se pretende reivindicar: o imóvel (ou parte do imóvel) deve estar perfeitamente identificada na ação, para que não haja qualquer confusão.

Mesmo com esses requisitos, há algumas confusões entre a ação reivindicatória e a ação de imissão na posse, ou entre as demais ações possessórias. Vou falar delas agora.

Uma dúvida muito frequente entre clientes e até mesmo entre operadores do direito é: por que não ajuizar simplesmente uma Ação de Reintegração de Posse?

A resposta reside na natureza da violação. A ação de reintegração de posse é uma via possessória (e não petitória), o que significa que ela só pode ser promovida quando houver ocorrido efetivamente o esbulho.

O esbulho é a retirada forçada do possuidor de sua posse. Contudo, em muitas ocasiões, o proprietário registral atual não perdeu a posse para a pessoa que se encontra atualmente no imóvel.

Imagine o seguinte cenário prático: uma propriedade imobiliária é invadida e o proprietário não toma as medidas possessórias imediatas (como a reintegração) para repelir aquela agressão e afastar o esbulhador.

Com o passar do tempo, esse invasor transfere a posse do imóvel para uma terceira pessoa de boa-fé, através de um instrumento como a cessão de posse. Essa nova pessoa passa a exercer uma posse que, para ela, é justa, pois não foi obtida de forma violenta, clandestina ou precária.

Nesse caso, a posse violenta foi exercida exclusivamente pelo cedente inicial (o invasor original). Como o proprietário não ajuizou a reintegração de posse contra o verdadeiro esbulhador no momento oportuno, ele não poderá utilizar essa mesma ação contra o terceiro de boa-fé, que desconhece qualquer agressão anterior à posse.

Diante desse cenário em que a via possessória se encontra inviabilizada, o proprietário deverá necessariamente se valer das ações petitórias: a reivindicatória ou a imissão de posse.

O ponto de partida está no princípio da saisine. Nos termos do art. 1.784 do Código Civil, aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários. Essa transmissão imediata não significa, todavia, atribuição instantânea de bens individualizados a cada sucessor. O art. 1.791 do mesmo diploma estabelece que a herança se defere como um todo unitário e que, até a partilha, o direito dos coerdeiros quanto à propriedade e à posse é indivisível, submetendo-se às normas relativas ao condomínio.

Há, portanto, uma diferença essencial entre aquisição do direito hereditário e individualização do objeto desse direito. Com a morte, o herdeiro passa a titularizar uma fração ideal sobre a universalidade; é a partilha que, ordinariamente, localizará essa participação sobre bens determinados. Antes dela, a disciplina condominial oferece a chave para solucionar conflitos de uso e fruição.

O art. 1.314 do Código Civil assegura a cada condômino o uso da coisa conforme sua destinação, compatibilizado com o direito dos demais. Por sua vez, o art. 1.319 estabelece a responsabilidade do condômino perante os outros pelos frutos que percebeu e pelos danos que causou. Soma-se a isso a cláusula geral de vedação ao enriquecimento sem causa prevista no art. 884. Desse conjunto normativo emerge o fundamento da compensação quando um coerdeiro concentra, sem título que o justifique, toda a utilidade econômica de bem que pertence à comunhão hereditária.

O direito sucessório é frequentemente desafiado por situações em que, após a morte do autor da herança, um dos herdeiros passa a utilizar com exclusividade um bem indivisível do espólio, notadamente um imóvel. Essa ocupação exclusiva levanta questões sobre a necessidade de indenização aos demais herdeiros e sobre a responsabilidade pelo pagamento de encargos, como IPTU e taxa condominial. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reiteradamente enfrentado esse tema, e suas decisões revelam um amadurecimento importante na interpretação do tema à luz dos princípios da equidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. No julgamento do REsp 570.723/RJ, a 3ª Turma do STJ firmou entendimento de que a ocupação exclusiva do imóvel só gera o dever de indenizar os demais herdeiros caso haja manifestação de oposição, seja judicial ou extrajudicial. O uso exclusivo, por si só, não configura situação indenizável automática. Essa interpretação preserva a estabilidade das relações entre os herdeiros e evita a imposição de encargos retroativos sem o devido contraditório.

A posse de má fé acontece quando aquele que a está exercendo sabia ou mesmo não ignorava o vício, ou o obstáculo que impedia a aquisição daquele imóvel. Pode-se entender por vício alguma ação violenta, clandestina ou precária. Um exemplo deste tipo de posse, é quando a pessoa que compra o imóvel, o adquire por negligência grosseira, não ignorando que a propriedade não pertencia ao alienante. Outro exemplo de posse de má fé é a invasão de terra na qual a propriedade é conhecida, ou seja, a pessoa que invade sabe que já existe um proprietário no local. A posse de boa fé, por sua vez, pode se tornar de má fé quando as circunstâncias fazem identificar que o possuidor passou a não mais ignorar que possui a terra indevidamente. Um exemplo desta hipótese é quando uma pessoa adquire a posse de um imóvel, deixa de quitar com as prestações junto ao alienante e permanece no imóvel. Desta forma, uma posse que era justa e de boa fé, passa a ser de má fé. O possuidor de má fé não tem direito aos frutos do imóvel, mas responde por eles, bem como pelos prejuízos que o real possuidor deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu a má fé. O possuidor de má fé sobre um imóvel deve arcar com as seguintes consequências: Só terá direito a indenização pelas benfeitorias necessárias, sendo que o reivindicante pode optar entre o valor atual da benfeitoria ou o seu custo para efetuar o pagamento da indenização; Não terá direito a indenização pelas benfeitorias úteis, não podendo levantá-las; Não tem direito a indenização pelas acessões industriais; Deve responder por todos os frutos colhidos, bem como pelos que deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de má fé; Tem direito às despesas da produção e custeio; Deve responder pela perda, ou deterioração do imóvel, ainda que não tenha ocorrido por culpa sua.

O Código Civil adotou, expressamente, que a prescrição é a perda ou extinção da pretensão do direito de pleitear em juízo a reparação da lesão (art. 189 do Código Civil). A prescrição consiste na extinção eficácia da pretensão (perda do direito de pleitear em juízo) por não ter sido exercida no prazo legal.

Para ocorrência da prescrição é necessário haver a existência da pretensão, ou seja, a existência do direito violado, inércia do credor, isto é, o não exercício da reparação do direito violado e, por fim, o transcurso do prazo legal. Portanto é necessário observar: a existência do direito, violação do direito, pretensão da reparação em juízo e, por fim, constatar a inércia do autor para postular em juízo.

A finalidade da prescrição é estabelecer segurança nas relações jurídicas, garantir a tranquilidade social em decorrência da certeza que de tal fato está estável com o transcurso do tempo, revelando-se que o instituto é oriundo do princípio da segurança jurídica (VENOSA, 2017).

O direito exige que o devedor cumpra sua obrigação e permite ao credor valer-se dos meios necessários para receber seu crédito. Se o credor, porém, mantém-se inerte por determinado tempo, deixando estabelecer situação jurídica contrária a seu direito, este será extinto. Perpetuá-lo seria gerar terrível incerteza nas relações sociais. Existe, pois, interesse de ordem pública na extinção dos direitos que justifica os institutos da prescrição e da decadência (VENOSA, 2017, P. 498). Ação reivindicatória é um meio eficaz para proteger a propriedade. Ela permite que os proprietários recuperem seus bens imóveis se estiverem sendo detidos injustamente. Isso ajuda a manter a ordem jurídica e a segurança dos direitos de propriedade. Em conclusão, a ação reivindicatória é uma ferramenta legal crucial para proteger a propriedade no Brasil. Sua importância é clara e sua aplicação prática é essencial para que os proprietários possam exercer seus direitos sem problemas.

Em outro julgamento paradigmático, o REsp 1.704.528/SP, o STJ decidiu que, em situação na qual o herdeiro ocupa o imóvel com exclusividade e sem qualquer contrapartida financeira, como o pagamento de aluguel, não é razoável que as despesas de IPTU e de taxa condominial sejam suportadas também pelos demais herdeiros. Nessas hipóteses, é possível descontar essas despesas do quinhão do herdeiro ocupante, de modo a evitar o enriquecimento sem causa. A Corte ressalvou, no entanto, que tais encargos, embora propter rem, são de responsabilidade do espólio até a partilha, sendo possível ajustar a compensação internamente, no âmbito do inventário. Importante destacar que a legislação civil brasileira, ao tratar do regime jurídico da herança indivisa, remete expressamente às regras do condomínio, conforme previsto no artigo 1.791, parágrafo único, do Código Civil. Nessa linha, o artigo 1.319 do mesmo diploma impõe ao condômino a obrigação de responder pelos frutos percebidos da coisa comum e pelos danos causados aos demais. Por analogia, aplica-se aos coerdeiros a obrigatoriedade de compensar os demais quando um só deles usufrui do bem comum, desde que haja oposição expressa dos demais.

A jurisprudência frequentemente utiliza a palavra "aluguel" para designar a prestação devida pelo coproprietário que frui sozinho o imóvel. A expressão é funcional, especialmente porque o valor locativo de mercado serve como parâmetro econômico para a indenização. Tecnicamente, porém, não há contrato de locação entre os herdeiros, nem a relação se submete, por esse simples fato, ao regime típico da Lei n. 8.245/1991. Também a expressão "taxa de ocupação" não parece a mais rigorosa, pois "taxa" possui significado técnico próprio no Direito Tributário e pode sugerir figura jurídica diversa. Por isso, mostra-se mais adequada a denominação compensação pela ocupação exclusiva, ou simplesmente indenização pelo uso exclusivo. O valor do aluguel de mercado funciona como critério de quantificação, e não como causa jurídica da obrigação. Essa distinção não é meramente terminológica. Ela explica por que a obrigação pode existir sem contrato, por que deve ser calculada apenas sobre as quotas dos coproprietários privados da fruição e por que circunstâncias próprias da comunhão hereditária — oposição, anuência, direito real de habitação e despesas do próprio acervo — interferem diretamente na existência e na extensão do dever de compensar. Explica, ainda, por que o conflito não se resolve por ação de despejo: não há locatário a ser desalojado, mas coproprietários ou coerdeiros cujos direitos de posse, uso e fruição devem ser compatibilizados por pretensões de natureza real, possessória ou obrigacional, conforme a providência concretamente buscada.

Reivindicar algum imóvel, ao pé da letra, nos leva a imaginar que alguém vai reaver o que está na posse de outra pessoa. O conceito é esse, mas cobra-se pela via judicial reivindicando um determinado direito. Assim, ação reivindicatória é a permissão ao proprietário de retomar o imóvel do poder de outra pessoa que injustamente detenha a posse. A previsão legal de reivindicar está no Código Civil. "O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha." Processualmente, tem legitimidade o nu-proprietário, o indivíduo que possui o domínio de um bem imóvel, mas não faz uso dele, sendo o usufruto exercido por outra pessoa. A ação, portanto, será promovida em face do possuidor ou detentor do imóvel, seja de boa fé ou má fé. É preciso ressaltar que a posse por parte de outra pessoa da propriedade imóvel precisa ser injusta, pois se for justa acarretaria numa menor importância, levando em consideração que o autor da ação promova a via processual que melhor se adequa, como no caso de ação de despejo, por exemplo. Cabe ao juiz requerer as determinadas provas para julgar o caso, que precisa, sim, ir à Justiça. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências necessárias. Por isso, é essencial que a pessoa que for reivindicar o imóvel esteja acompanhada de um advogado durante todo o processo. O registro imobiliário é um documento crucial. Ele confirma a propriedade e traz segurança jurídica.

ACOMPANHAMENTO PROFISSIONAL: A João Neto Advocacia© é referência na defesa de herdeiros que enfrentam problemas relacionados à ocupação indevida de imóveis e à retenção injusta de frutos civis, como aluguéis. Com atuação técnica e comprometida, o escritório assegura que o direito de propriedade seja reconhecido, garantindo a imissão na posse e a reparação financeira pelos valores indevidamente apropriados. A equipe trabalha com agilidade e transparência, oferecendo segurança jurídica e tranquilidade para quem busca resguardar seus interesses sucessórios em juízo.

João Neto

Advogado

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