PROBLEMA: Inadimplência de inquilino por conta de calamidade pública e pandemia.

SOLUÇÃO: Buscar na justiça a suspensão, prorrogação, redução ou reajuste dos alugueis.

Em mais uma votação remota (via internet), o Senado aprovou regras para flexibilizar relações jurídicas privadas durante a pandemia de coronavírus. O PL 1.179/2020, do senador Antonio Anastasia (PSD-MG), visa atenuar as consequências socioeconômicas da covid-19, de modo a preservar contratos e servir de base para futuras decisões judiciais. A proposta segue agora para a Câmara dos Deputados. Com a ajuda de juristas e atendendo a um pedido do presidente do STF (Supremo Tribunal Federal), ministro Dias Toffoli, o Senado deve votar um projeto de lei que prevê mudanças em relações de consumidores, como a suspensão do pagamento de aluguel de imóvel até a renúncia ao direito de arrependimento em serviços de delivery. Segundo o texto, os locatários em imóveis urbanos que tiverem a renda diminuída, seja por demissão ou redução de carga horária devido à pandemia, poderão "suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos aluguéis vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020". A medida prevê, no entanto, que os aluguéis vencidos terão que ser pagos de forma parcelada, "a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se à prestação dos aluguéis vincendos o percentual mensal de 20% dos aluguéis vencidos". Por outro lado, o projeto assegura ao locador continuar a retomar o imóvel para uso próprio ou de seus familiares, como já previsto em lei. O projeto é extenso, dividido em 12 capítulos, que fazem alterações em diferentes normas, incluindo Código Civil, Código de Defesa do Consumidor, Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais e Lei do Inquilinato. O projeto diz, por exemplo, que não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo ajuizadas até 30 de outubro de 2020. O comando é válido para ações iniciadas a partir de 20 de março. A relatora retirou o artigo 10 do texto original que permitia o atraso no pagamento de aluguel por conta de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração por conta da pandemia. Segundo ela, é preciso considerar, por outro lado, que há locadores que sobrevivem somente dessa renda. As normas extraordinárias também deverão regular as relações em condomínios residenciais. O síndico terá poderes emergenciais para restringir o uso de áreas comuns; limitar ou proibir a realização de reuniões, festas, uso de estacionamentos, inclusive privativos, por terceiros como parte da estratégia para evitar a disseminação do coronavírus. A assembleia condominial presencial e a respectiva votação dos itens de pauta poderão acontecer, em caráter emergencial, por meio virtual, também até 30 de outubro deste ano. O meio remoto poderá ser adotado ainda para viabilizar assembleias e reuniões em sociedades comerciais. No tocante às relações de consumo, a proposta determina, até 30 de outubro de 2020, a suspensão da aplicação do direito de arrependimento previsto no artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor. A regra vale somente para compras de produtos perecíveis ou de consumo imediato e também de medicamentos. Com isso, não vale o prazo regular de sete dias para arrependimento. Em relação ao regime societário, a proposição prorroga até 30 de outubro todos os prazos legais para realização de assembleias e reuniões e para divulgação ou arquivamento das demonstrações financeiras. Além disso, assembleias e reuniões em sociedades comerciais podem ser virtuais e dividendos e outros proventos podem ser antecipados. O projeto ainda estende o prazo de abertura e de conclusão de inventários e partilhas, determina a prisão domiciliar para quem não pagar pensão alimentícia e suspende algumas infrações de ordem econômica em tempos de pandemia, como a venda injustificada de produtos e serviços abaixo do preço de custo. O decreto foi enviado ao Congresso, como despacho presidencial que atende ao artigo 65 da Lei Complementar número 101 de 4 de maio de 2000, a Lei de Responsabilidade Fiscal. "Com efeito, vivemos sob a égide de pandemia internacional ocasionada pela infecção humana pelo coronavírus SARS-CoV-2 (Covid-19), com impactos que transcendem a saúde pública e afetam a economia como um todo e poderão, de acordo com algumas estimativas, levar a uma queda de até dois por cento no Produto Interno Bruto - PIB mundial em 2020", justifica o texto do decreto. Com o atual cenário de pandemia mundial em decorrência da COVID-19 ("Coronavírus") e consequente Estado de Calamidade Pública e Quarentena recém-decretados no Estado de São Paulo, surge a preocupação generalizada dos locadores e locatários de imóveis comerciais a respeito dos impactos que a pandemia pode trazer para seus respectivos negócios. De um lado temos o locatário que, em decorrência do decreto de quarentena, teve sua renda drasticamente reduzida ou, até mesmo, cessada. Do outro lado temos o locador que, muitas das vezes, tem os valores advindos dos contratos de locação como sua fonte de renda primária. Diante deste cenário, a melhor saída para evitar prejuízos maiores e garantir a sobrevivência dos empreendimentos, seria a renegociação extrajudicial dos contratos de locação de imóveis comerciais. É certo que o momento de crise requer compreensão e solidariedade de todos. Neste sentido, o artigo 18 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê que as partes, de comum acordo, podem renegociar novo valor de aluguel, bem como inserir ou modificar a cláusula de reajuste de valor. Em complemento, mesmo que não previsto expressamente na Lei do Inquilinato, diante da excepcionalidade da situação, é possível que as partes ajustem, por exemplo, uma minoração ou desconto dos valores do aluguel por prazo determinado, correspondente ao período de recessão de vendas sofrido pelo locatário em decorrência do fechamento compulsório e provisório de seu estabelecimento. Além do mais, é permitido às partes convencionarem pelo não reajuste no corrente ano, dentre outros benefícios ao locatário que teve seu estabelecimento compulsoriamente fechado, todos pautados no bom senso e boa-fé das partes envolvidas, buscando sempre o equilíbrio econômico financeiro do contrato, a fim de evitar que uma das partes suporte prejuízos maiores do que a outra. Não obstante ao entendimento de que o Coronavírus é uma típica situação de caso fortuito ou força maior, frisa-se que a força maior e o caso fortuito possuem duas vertentes básicas. A primeira é que somente eximirá o devedor dos prejuízos que expressamente não tiver se responsabilizado. A segunda é que deve vir de um fato necessário, exemplo: deixar de pagar aluguel, pois o estabelecimento fora compulsoriamente fechado, deixando de auferir renda suficiente para arcar com suas obrigações; causa e efeito de uma Força Maior que não era possível prever, evitar ou, impedir na celebração do contrato. Assim, o devedor que estiver constituído em mora antes da decretação do estado de quarentena, não deve ser abrangido pelo benefício da excludente de responsabilidade, pois sua mora decorre de motivos alheios aos ocasionados pela quarentena. Seguindo no questionamento, embora nos casos locatícios seja aplicável a Lei Inquilinato, que prevê em seu artigo 19 a possibilidade da propositura de uma Ação Revisional de aluguel apenas após três anos de vigência do contrato, diante da excepcionalidade da situação, não havendo previsão na Lei especial que verse sobre a revisão contratual por motivos imprevisíveis, aplica-se o disposto no art. 317 do Código Civil, podendo ser proposta uma Ação Revisional do contrato de locação comercial com base na Teoria da Imprevisão. Versa o referido artigo que: "quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação." Além do mais, a propositura de referida Ação Revisional fundamenta-se também com o disposto nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, que, em suma, dispõem que, nos contratos de execução continuada, se a prestação se tornar excessivamente onerosa para uma das partes, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, é possível pleitear por sua revisão, para que se corrija a onerosidade excessiva suportada por uma das partes.

ACOMPANHAMENTO PROFISSIONAL: Buscaremos evitar uma moratória geral e irrestrita que poderia prejudicar não só o locador, que muitas vezes depende da renda do aluguel, como complemento da aposentadoria, até para comprar remédios e se alimentar; mas também o inquilino que, conforme o texto, teria que, mensalmente, por vários meses após o período da suspensão, pagar um valor equivalente ao dobro do que pagava, a fim de compensar os atrasados. Desta forma, partindo da premissa de que a pandemia decorrente do Coronavírus é uma típica excludente de responsabilidade, conforme prevê o art. 393, parágrafo único, do Código Civil, o nexo causal nas obrigações e responsabilidades advindas das relações locatícias diretamente afetadas pela pandemia seria rompido, afastando, inclusive, a constituição do devedor em mora, como dispõe o art. 396 do Código Civil.

João Neto

Advogado

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