PROBLEMA: Estou inadimplente, o condomínio não me deixa utilizar a área comum do prédio.

SOLUÇÃO: Determinação judicial ao condomínio que afaste a proibição além do pagamento de dano moral.

O STJ divulgou um resumo das últimas decisões da Corte sobre os limites da cobrança de débito de condomínio. Para o Superior Tribunal de Justiça, o condomínio só pode usar de meios financeiros para exigir que o devedor pague os débitos em atraso.

É fato ver casos de prédios residenciais nos quais a convenção ou o regimento interno criam outros tipos de punição.

Há julgamento de um caso de um condomínio residencial que impediu moradora e os familiares de frequentar o clube do condomínio, com base em previsão regimental. Para o STJ, isso não pode, independentemente se a área comum for de uso essencial, social ou de lazer. Para o Superior Tribunal de Justiça, a punição não pode ter o propósito de expor a condição de devedor do condômino.

O condômino tem direito de usar as partes comuns porque é dono de uma unidade imobiliária - de um dos apartamentos. E a unidade abrange o que se denomina no Direito Civil de "fração ideal" de todas as partes comuns. Ou seja, todos os condôminos são donos de uma parte indeterminada das áreas comuns. E limitar o uso da área é comum seria limitar o próprio direito de propriedade.

Existem áreas comuns no edifício que servem apenas ao uso de moradores de uma única unidade imobiliária, como, por exemplo, o hall exclusivo de elevador. É uma tendência do mercado imobiliário de luxo oferecer apartamentos que possuam hall exclusivo entre o elevador e a porta principal, dando sensação de maior segurança à entrada do apartamento. Apesar de não servir a nenhum outro morador, alguns síndicos e condôminos, por desconhecimento jurídico, insistem em exigir que esse hall seja mantido como se pudesse ser utilizado por todos além do morador da referida unidade. Visando reduzir os conflitos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu o direito de uso exclusivo de área comum quando ela não for necessária para todos os moradores.

Área comum é aquela disponível para utilização por todos os condôminos. Se o espaço serve a apenas ao morador de determinado apartamento, não se configura o uso comum, mas sim de uso exclusivo.

Não se admite que eventual regimento interno de um condomínio se sobreponha aos princípios legais do direito de propriedade, estabelecidos tanto no Código Civil como na Constituição Federal.

Num outro julgado, uma proprietária de um apartamento em Vitória, no Espírito Santo, foi impedida de usar o elevador. O aparelho tinha sido reprogramado pra não atender ao andar onde ela morava. A medida tinha sido aprovada em assembleia.

A história foi parar no STJ que entendeu que isso também não pode, porque, ao limitar o uso de serviço essencial, o condomínio está prejudicando o direito de propriedade e a dignidade da pessoa.

Há casos em que, por exemplo, o condomínio permite que no hall privativo do apartamento seja colocado itens pessoais, que a decoração seja diferenciada, que seja instalado porta dividindo o hall social do hall de serviço, mas, absurdamente impede que a porta seja trancada, sob alegação que o espaço é de uso comum. Isto é uma incoerência, pois a nenhum outro morador serve o uso daquele espaço.

Porém, em outubro, o STJ entendeu em outro julgamento que deixar reiteradamente de pagar a taxa é conduta antissocial e, pelas regras do Código Civil, é possível que o condômino seja multado em até 10 por cento do valor da contribuição. Isso desde que haja aprovação de três quartos dos condôminos em assembleia. No caso concreto, os atrasos chegavam a dois anos.

Por falta de lógica jurídica, alguns viajam em teorias infundadas, alegando que trancar o hall prejudica a fuga em caso de incêndio. Entretanto, é amplamente divulgado pelo Corpo de Bombeiros que, no caso de incêndio, deve ser evitado o uso de elevadores, podendo esse hall social ser trancado quando não contêm equipamentos de combate a incêndio, sendo que a escada se encontra no hall de serviço. Diante dos recorrentes conflitos judiciais sobre o uso exclusivo de área comum, o STJ aprovou o enunciado 247, da III Jornada de Direito Civil: " Art. 1.331: No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área "comum" que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao "uso comum" dos demais condôminos".

João Neto

Advogado

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