PROBLEMA: Débitos de moradores de condomínios, juros, multas e agilidade na tomada do imóvel.

SOLUÇÃO: Acordo e controle das cotas condominiais, bem como exigência de cópia da convenção atualizada.

Só em julho deste ano o Tribunal de Justiça de SP recebeu 1.411 ações por falta de pagamento em condomínios. A crise econômica e o desemprego são apontados como as principais causas do aumento da inadimplência. O prejuízo é sempre coletivo, pois são os outros moradores que acabam pagando. E para quem não consegue arcar com a despesa é bom ficar atento: o inadimplente corre o risco de perder o imóvel.

Para o ingresso com a ação judicial de cobrança é necessário que o condomínio demonstre a situação de inadimplência do devedor. Será necessário juntar a ata da Assembleia Geral de condôminos que aprovaram as despesas do período cobrado e outros documentos como ata de eleição do síndico e uma procuração do síndico para o advogado que representará o condomínio, lembrando que em alguns condomínios conferem-se poder para assinar procuração ao Conselho e não ao Síndico.

A falta de pagamento das taxas condominiais afeta a todos em um condomínio. A solução exige eficiência administrativa e competência jurídica. Em último caso, protesto ou ação judicial. Para melhor explicar vou dividir em três etapas as formas de recuperar o crédito na esfera condominial.

Antes de protestar um condômino a fim de evitar que o condomínio tenha que indenizar o inadimplente por danos morais. Em primeiro lugar deve-se garantir que o que esta sendo cobrada esta correta e é inquestionável e depois, que a pessoa que esta sendo protestada é de fato o proprietário do imóvel. Mesmo com essas medidas, o condomínio corre risco.

Nesta etapa entra em ação a diplomacia e o uso de ferramentas como cartas de notificações e plantões de cobrança, conciliação e mediação, centrais de atendimentos e equipes especializadas em cobranças. Contudo, para que o acordo tenha validade e o condomínio e os condôminos estejam resguardados, faz-se necessário a elaboração de uma confissão de dívida com os exatos termos do acordo entabulado.

O presidente da associação explica que é possível impedir o morador com o condomínio atrasado de votar em assembleias, no caso de ser o proprietário do imóvel. Porém, não aconselha que a proibição ocorra para o uso das áreas comum.

A partir deste ano, os boletos precisarão ter o CPF do dono do imóvel. A medida também vale para os boletos de cobrança do condomínio.

ACOMPANHAMENTO PROFISSIONAL: O Advogado continua sendo necessário nas transações comerciais entre o condômino e o condomínio, pois na mesa de negociação esta em xeque o orçamento do devedor e as garantias da credora. O profissional de direito trará os melhores caminhos a percorrer para obtenção de um acordo favorável ao seu cliente, sobretudo um acordo ao qual possa honrar até o final. O operador do direito irá, também, esclarecer os pormenores da convenção de condomínio, apresentando os direitos de seus clientes.

João Neto

Advogado

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