PROBLEMA: Cooperativa Habitacional não outorga a escritura ao consumidor, mesmo tendo este quitado todas as despesas, com pretexto de que há débito referente a cláusula que não foi informada ao comprador.

SOLUÇÃO: Falta de transparência e objetividade em franca violação do dever de informação, cabem indenização e rescisão contratual em favor do consumidor.

A ação revisional bancária, por si só, é a demanda proposta pelo consumidor / cliente (seja pessoa física ou jurídica) contra instituição financeira (sentido amplo), visando rever disposições ou cláusulas contratuais existentes em pacto financeiro, provocando o Poder Judiciário para manifestação ou equalização dos contratos no todo ou em parte. Via de regra, entende-se para propositura de tal demanda que alguma clausula ou taxa está equivocada ou falta transparência no seu bojo, pedindo pronunciamento do Poder Judiciário sobre eventual equalização do contrato. Esse tipo de ação, muito comum em nosso país e que atravanca o Judiciário, é menos observada em países com economia consolidada (que passou por menos impactos do que a Brasileira) e, ainda, fruto da cultura social (menos litigiosidade e viés de cumprimento estrito e integral dos pactos celebrados).Durante muitos anos, a ação revisional bancária dominou os índices de temas com maior propositura de ações no Brasil, entretanto, percebemos sim uma tendência de queda em tal volumetria, justamente após inclusão da "CET" nos referidos contratos (que abordaremos no próximo capítulo nos detalhes), que visa dar ciência integral ao consumidor quanto ao valor total que terá que pagar ao final de cada contrato entabulado devidamente. Agora, mesmo com a tendência de queda explicitada, não podemos desconsiderar que o número de tais ações é, ainda, assustador. No que concerne as ações revisionais bancárias e temas financeiros, as matérias mais relevantes que são levadas ao seu crivo são: Capitalização de Juros, Juros Remuneratórios, Comissão de Permanência e o famoso VRG - Valor Residual Garantido. Veja que, o nosso Judiciário já possui Jurisprudência consolidada (Tribunal Superior) em muitos casos, portanto, não deveríamos ter esse volume exacerbado de ações judiciais de revisão bancária que ainda ocorrem em nosso pais. Ademais, todas as Instituições Financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil seguem detidamente as Resoluções do referido Órgão Regulador (BACEN), que doutrina o mercado financeiro. Neste diapasão, os principais temas afetos as reclamações revisionais, também obedecem tais regras jurídicas e conceituais, sendo, portanto, legais.

O artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor determina que quando o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor pode, alternativamente e à sua livre escolha: rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia antecipada monetariamente atualizada, além de perdas e danos; exigir o cumprimento forçado da obrigação; aceitar outro produto equivalente. A Lei 4.591/64, que dispõe sobre incorporações imobiliárias, estabelece ainda que ao contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, são impostas normas que o incorporador deve seguir, como por exemplo: - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários dos prejuízos que estes tiverem pelo fato de não se concluir a edificação ou retardar injustificadamente a conclusão das obras. O atraso na entrega do imóvel também pode configurar uma contravenção relativa à economia popular, quando o incorporador paralisar a obra por mais de 30 dias ou retardar excessivamente o andamento sem justa causa. Não havendo o cumprimento do contrato em relação ao prazo de entrega da unidade adquirida, o fornecedor deve ser questionado com base na Lei.

Todo mundo sabe que comprar um imóvel na planta não é uma tarefa fácil - afinal, trata-se de uma das decisões mais importantes na vida de qualquer pessoa, casal ou família. O que nem todo mundo sabe é que a maior dificuldade não é a de escolher o apartamento ideal. Isso é só o começo. Para evitar surpresas desagradáveis, é preciso ter muito cuidado com as cláusulas do contrato de compra e venda, em especial com condições de financiamento. Compradores de primeira viagem muitas vezes se assustam ao descobrir que, ao invés de pagar prestações fixas, as parcelas de um imóvel costumam variar bastante de mês a mês, podendo ficar "impagáveis" para quem não se preveniu como deveria. A principal razão disso acontecer é a incidência do chamado Índice Nacional do Custo da Construção (ou INCC), que faz progressivamente aumentar as prestações a pagar. Embora seja parte do dia-a-dia das construtoras, a cobrança do INCC gera muitas dúvidas para o consumidor. Criado na década de 1950, o INCC é um índice divulgado mensalmente pela Fundação Getulio Vargas. Sua principal função é a de medir e compilar a variação dos valores pagos pelas construtoras em materiais, serviços, mão-de-obra e equipamentos, enfim, todos os elementos que compõem os custos de um empreendimento em construção. Ao aplicar esse índice no reajuste mensal das parcelas financiadas pelos compradores, o que as construtoras fazem, na prática, é repassar aos consumidores as alterações nos preços que elas próprias têm que pagar para custear a construção do imóvel. Ainda que não se adote esse entendimento (como efetivamente ora adotado) e se conclua pela aplicação da Lei 5.764/71 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, o valor cobrado pelas rés também não pode ser considerado exigível. De fato, a incidência de tal diploma legal não isenta o ajuste celebrado entre as partes da aplicação das normas gerais que regem as relações contratuais do Código Civil brasileiro. E o artigo 422 do Código Civil impõe o dever de boa fé aos contratantes, o que implica, segundo a melhor doutrina, o dever de informação: A doutrina mostra que as partes têm que cumprir a obrigação principal pactuada, mas têm, ao mesmo tempo, de observar outras condutas que são os deveres anexos ou acessórios à obrigação principal fundados na boa fé contratual. Os principais deveres anexos são: de lealdade (essência da boa fé objetiva), de informação, de cooperação (quem não coopera com a outra parte infringe fundamentalmente a boa-fé- cf. Betti: boa fé é cooperação), de segurança, dever de segredo, de custódia (das coisas negociadas) (LOPEZ, Teresa Ancona. Princípios contratuais. In: FERNANDES, Wanderley. Fundamentos e princípios dos contratos empresariais, São Paulo, Saraiva/GV Law, 2012, p. 75).Ora, como se viu, o autor foi destituído das necessárias informações, tanto por ocasião da celebração, quanto por ocasião da execução do contrato. Não há, por isso, como obrigá-lo a pagar qualquer valor a mais do que aquele exatamente quantificado quando aderiu à "cooperativa" em questão - mesmo, diga-se mais uma vez, se não for aplicado o Código de Defesa do Consumidor à espécie. Diante das circunstâncias acima colocadas, as quais levaram á consideração da quitação integral do ajuste em debate, impõe-se o acolhimento das pretensões de declaração de inexigibilidade de débito e de inscrição do nome do autor na matrícula do imóvel transacionado. Tudo, na forma do requerido na inicial. Resta verificar se há danos morais a serem indenizados. E, mais uma vez, razão assiste ao autor. É que as irregularidades contratuais acima mencionadas não consistem em mero dissabor a que todas as pessoas estão sujeitas a suportar em seu dia a dia quando celebram ajustes. Trata-se de descumprimento de normas de ordem pública, acima citadas, que prejudicaram pessoa que sonhava em adquirir seu próprio imóvel e que teve este sonho transformado em verdadeiro pesadelo. Vale dizer, sofreu o autor evidentes constrangimentos e não meros aborrecimentos, sendo atingido como ser humano, independente de eventuais consequências econômicas. Devem, portanto, as rés, conforme dispõem o artigo 5o incisos V e X da Constituição da República, o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor e o artigo 475 do Código Civil, indenizar integralmente a vítima do evento. Cabe salientar que a existência de constrangimentos é realmente evidente e a demonstração destes independe de maiores comprovações. Neste aspecto, é cediço que a doutrina costuma afirmar que o dano moral dispensa prova em concreto, até porque, como bem esclarece o Prof. Carlos Alberto Bittar, "não precisa a mãe comprovar que sentiu a morte do filho; ou o agravado em sua honra demonstrar que sentiu a lesão; ou o autor provar que ficou vexado com a inserção de seu nome no uso público de obra, e assim por diante"(Reparação Civil por Danos Morais, Revista dos Tribunais,1993, p. 204).Em relação ao valor da indenização, insta anotar que, como é muito bem sabido, o Direito pátrio não estabelece um critério único e objetivo para a fixação do quantum do dano moral. Cabe, assim, ao prudente arbítrio do juiz a fixação do respectivo valor, o qual, a toda evidência, deve ser moderado e, normalmente, leva em consideração a posição social da ofensora e do ofendido, a intensidade do ânimo de ofender, a gravidade e a repercussão da ofensa. Na hipótese dos autos, como já se disse, não há dúvida de que o autor sofreu constrangimentos aptos à caracterização dos danos extrapatrimoniais. Deve-se considerar, contudo, que os fatos em questão não provocaram morte ou lesões graves e nem qualquer outra espécie de sofrimento irreversível, o que revela que eventual valor por demais elevado seria desproporcional ao dano sofrido. Dessa forma, adotando-se os critérios acima expostos, é razoável fixar o quantum da indenização em R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Cumpre-se, destarte, a função da indenização por danos morais, oferecendo-se compensação ao lesado para atenuação do sofrimento havido e atribuindo-se ao lesante sanção, a fim de que não volte a praticar atos lesivos à personalidade de outrem. O valor arbitrado, portanto, é o que se revela justo, perante a legislação pátria. Finalmente, cabe observar que todas as obrigações declaradas nesta sentença são impostas solidariamente às rés - contratante originária e sucessora da primeira -, nos termos do artigo 7º, § único do Código de Defesa do Consumidor. Ainda que o autor não reconheça a legitimidade da ré OAS, o que deixou de ter maior relevância ante a aplicação ao caso do Código de Defesa do Consumidor, e não do regime jurídico aplicado às cooperativas, o fato é que esta empresa colocou-se perante o autor como efetiva contratante e dele cobrou o quantum impugnado na inicial. Deve, por isso, igualmente responder pelo contrato e pelos danos havidos.

Algumas considerações sobre contratos de compra e venda de imóvel a preço de custo:- Reajuste das prestações e do saldo devedor: Nos contratos a preço de custo, o reajuste das prestações e a atualização do saldo devedor variam de acordo com o custo da construção e a etapa da obra. Os valores são rateados entre os adquirentes. Rescisão do contrato pelo atraso na entrega: Nesses contratos não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, pois o andamento da construção depende da disponibilidade de todos os adquirentes. Nessa modalidade de construção existe a responsabilidade solidária. Qualidade da construção: Na incorporação a preço de custo, cabe à comissão de representantes fiscalizar de uma forma geral, não só o andamento da construção, mas também os custos. As decisões tomadas em assembleia devem ser respeitadas. Os problemas apresentados devem ser discutidos junto à comissão de representantes e, se não surtir efeito, a recomendação é recorrer à esfera judicial. As incorporações imobiliárias (atividade exercida para promover e realizar a construção de edificações) são reguladas pela Lei 4.591 de 16/12/64. O consumidor deve tomar alguns cuidados antes da assinatura do contrato, como: Observar a qualidade dos empreendimentos e materiais empregados nos imóveis já construídos pela construtora. .Verificar na prefeitura municipal se a planta do imóvel foi aprovada. No cartório de registro de imóveis deve ser observado se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada. Observar também se as plantas, as áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da prefeitura do município. O memorial descritivo (documento que discrimina o material e equipamentos a serem empregados no imóvel) é documento integrante do contrato de compra e venda. Certifique-se, ainda, se o imóvel ou o terreno não estão hipotecados. É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. Esses documentos passam a integrar o contrato. Ao concluir os pagamentos, o comprador deve providenciar a escritura definitiva, lavrada no tabelionato de notas. Em seguida, a escritura deve ser registrada no cartório de registro de imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel. Na falta de pagamento da prestação pode ser cobrada a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que convencionado pelas partes. Se a compra envolver outorga de crédito ou concessão de financiamento, a multa deve estar limitada a 2% do valor da prestação.

O artigo 28 da Lei 9.069, de 29/6/95, determina que para os contratos celebrados ou convertidos em Reais, com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos de insumos utilizados, a periodicidade de aplicação da correção seja anual e que não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um (1) ano. A lei apontada não dá margem à cobrança de resíduos, exceto para obrigações contraídas a partir de 1º de julho de 1994. A cobrança de resíduos é indevida, não cabendo qualquer outra correção além do acumulado anual.

ACOMPANHAMENTO PROFISSIONAL: O apoio da João Neto Advocacia abrange os consumidores/compradores de imóveis de cooperativas habitacionais e congêneres, que estão sendo compelidos a pagar saldo residual de contrato (divida em aberto) e, com isso, estão sendo impedidos de obter a escritura definitiva do seu imóvel. Quando tal cobrança é inesperada e não informada pela cooperativa, fere direito básico do consumidor a informação, e esta cláusula deve ser revista, sem prejuízo das indenizações pertinentes.

João Neto

Advogado

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