PROBLEMA: Contrato de empréstimo de bens imóveis ou móveis, pessoa não quer devolver o produto emprestado.

SOLUÇÃO: O proprietário tem o direito de estipular cobrança de alugueis.

O comodato é contrato de empréstimo gratuito de coisas não fungíveis, perfazendo-se com a tradição do objeto, o que torna o comodatário obrigado à sua conservação, como se fosse própria a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos, de acordo com os arts. 579 e 582 da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil 2002).

A juíza de direito Vera Regina Bedin, da 1ª Vara Cível de Itajaí, decretou a resolução de contrato firmado no ano 2000 entre imobiliária e um cliente, por inadimplência do comprador. A sentença prevê ainda que outra pessoa, atualmente na posse do imóvel, deixe o local em 90 dias, sob pena de desocupação forçada com uso de aparato policial. O ocupante terá de pagar aluguel pelos meses em que permaneceu no local, a contar da notificação em novembro de 2011 até a efetiva saída. A imobiliária, por sua vez, deve indenizá-lo pelas benfeitorias que realizou no terreno. O ocupante não poderá reter ou levantar as benfeitorias realizadas. Tanto os valores dos aluguéis como das melhorias serão fixados em liquidação de sentença, e foi facultada às partes a compensação das quantias. O comprador não adimpliu o contrato desde o final do ano 2000; afirmou que, em meados de 2001, mudou de residência e devolveu o imóvel à autora. A magistrada, contudo, não vislumbrou a devolução do imóvel à demandante, "até porque, se existisse, a demandante não teria ingressado com esta ação, pois teria vendido o imóvel formalmente a outrem". A contestação não veio acompanhada de qualquer documento. "O que se conclui do amealhado", acrescentou a juíza, é que o comprador "não pagou as parcelas avençadas pela compra do imóvel e o repassou a outrem [...] sem a interveniência do real proprietário vendedor [...] e, pior, sem quitar as parcelas que devia". O morador atual alegou usucapião, já que estaria no imóvel desde 2003. A tese não foi acatada, pois a mera permissão do proprietário para a utilização do imóvel como moradia impede a configuração da posse para fins de usucapião.

No Brasil podemos dividir a locação em dois grupos: a locação de coisas e a locação de imóveis. Que ainda podem ser subdivididos em subgrupos: a locação de coisas móveis e dos contratos de aluguel com relação a imóvel de pessoa jurídica público, também, da relação "temporalíssima" da locação em estacionamentos, estadia em hotéis ou pousadas, espaço para publicidade e arrendamento mercantil, que constam em dispositivo legal no Código Civil e estão no grupo da locação de coisas; e, regulamentada pela Lei do Inquilinato, tem-se a locação de imóveis tanto residenciais como os não residenciais, aquele voltado ao comércio. Este trabalho irá focar o tema da locação de imóvel residencial que sofreu relativa modificação com a promulgação da Lei n. 12.112, de 09 de dezembro de 2009. Preliminarmente, podemos dizer que a modificação é relativa e o grau de sua relevância só poderemos sentir com o tempo, pois, a principal alteração foi à possibilidade do fiador de se desonerar da fiança a qualquer momento após a contratação do aluguel.

Caso o comodatário não consiga restituir os bens emprestados e constituídos em mora, o dono dos objetos pode cobrar aluguel. Essa possibilidade existe mesmo que já tenha sido proferida condenação por perdas e danos, porque, nessas situações, o valor caracteriza obrigação acessória, ou seja, sua cobrança independe de previsão contratual. Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça concedeu pedido para cobrança de aluguel por descumprimento de contrato de empréstimo gratuito de 204 botijões de gás. Os vasilhames foram cedidos em comodato para que uma empresa adquirisse GLP de uma fornecedora de gás, mas, passado algum tempo, a compra deixou de ocorrer periodicamente. Segundo a fornecedora de gás, após a cessação da aquisição, a empresa foi notificada extrajudicialmente para que devolvesse os botijões. O pedido não foi atendido. Judicialmente, a autora da ação pediu a devolução dos vasilhames. Também apresentou opção para que, caso fosse impossível a restituição, fosse definido valor de perdas e danos, além do aluguel referente ao período questionado na Justiça. O pedido de pagamento de aluguéis foi negado em primeira instância, porém o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul reformou a sentença por entender que, como os botijões não poderiam ser restituídos, não haveria como cobrar pelo período em que estavam emprestados à ré. Para o tribunal gaúcho, diante da impossibilidade de restituição, seria cabível apenas a condenação do comodatário ao pagamento de perdas e danos. No STJ, a relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi, destacou que é da essência do comodato a temporalidade e a obrigação de restituição do bem cedido. Caso haja prévia estipulação do prazo do comodato, o transcurso do tempo implica o dever do comodatário de restituir o bem, sob pena da configuração de esbulho possessório. Por outro lado, na ausência de ajuste das partes, o prazo do comodato é aquele necessário para o uso concedido, podendo o comodante requerer a restituição por meio judicial ou extrajudicial. No caso de mora, explicou a ministra, o comodatário está submetido a dupla sanção, conforme determina o artigo 582 do Código Civil. "Eventual conversão da obrigação principal - ou seja, de restituição do bem emprestado - em perdas e danos, por impossibilidade no seu cumprimento, em nada afeta a obrigação secundária do comodatário de arcar com o aluguel fixado pelo comodante." "A verba continuará sendo devida, relativamente ao período compreendido entre a constituição em mora do comodatário e o efetivo adimplemento da prestação principal", complementou a relatora.

João Neto

Advogado

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