PROBLEMA: Consumidor compra imóvel novo e encontra demasiados defeitos.

SOLUÇÃO: Pode o consumidor recusar a entrega do imóvel enquanto não sanado os defeitos, obtendo, inclusive indenização e devolução de valores, se persistirem os vícios.

Com a facilidade nos financiamentos bancários, muitas pessoas adquiriram imóveis novos e com eles vieram uma infinidade de problemas, dentre os quais devemos destacar principalmente os vícios construtivos. São vícios construtivos das mais variadas espécies, as rachaduras, infiltrações, problemas elétricos, hidráulicos, dentre tantos outros.

Rachaduras, infiltrações, janelas caindo, pisos soltos; instalação elétrica queimando, caixas d'água com vazamentos, muros caindo e reboco esfarinhando são alguns dos graves problemas estruturais que estão encontrando os compradores.

Encontrar grave defeito no imóvel recém adquirido é frustrante para o consumidor. De fato, a compra de imóvel pode ser uma verdadeira armadilha, passando de sonho a pesadelo.

Na entrega de um imóvel, a alegria é tanta que, muitas vezes, o proprietário acaba esquecendo que possui alguns direitos. Um deles é a garantia obrigatória que é exigida nas obras de construção civil aqui no Brasil. Como o nome já diz, ela dá garantias para que sejam realizadas obras em benefício dos proprietários e pagas pelas construtoras. Serve, por exemplo, para impermeabilização e outros aspectos como encanamentos, colocação de pisos, enfim tudo que foi feito pela construtora.

Por certo, tem-se que um dos direitos fundamentais inerentes ao ser humano é o direito à moradia. Todos têm direito a uma moradia digna, para que, assim, possam se desenvolver em todos os aspectos que permeiam a vida humana, sejam esses de ordem psicológica, moral, social e, até mesmo, espiritual. Não há como falar em dignidade da pessoa humana sem se falar em moradia digna. A moradia engloba o conceito protetivo de abrigo, refúgio, lugar em que a pessoa se acolhe, descansa e desfruta de momentos de suma importância em sua vida pessoal e familiar.

Análise feita pelo Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec) revela que aumentou as demandas judiciais decorrentes do descumprimento dos contratos firmados com os consumidores nos últimos anos. Segundo o órgão, as vendas aquecidas do mercado imobiliário influenciaram, proporcionalmente, no crescimento das representações na justiça.

Recentemente a construtora MRV foi condenada pelo TJDFT, a indenizar o consumidor Manuel Martinez em R$ 12.000,00 pelos danos morais, além de ser obrigada a fazer os reparos no imóvel adquirido e entregue com defeitos.

Desse modo, o Direito vem reconhecendo e afirmando esse direito como fundamental em diversas sociedades, atribuindo-lhe relevância de ordem constitucional - em muitos casos -, recebendo, inclusive, disciplina em convenções internacionais, como ocorreu no Pacto Internacional de Direitos Sociais e Econômicos, que, dentre diversos direitos, reconheceu o direito à moradia como um direito humano.

Há casos de pessoas que compraram imóveis financiados e em menos de dois anos está tudo deteriorado. Na verdade, essas famílias compraram um sonho e receberam um pesadelo! Desejaram por anos sair do aluguel e, agora, estão pagando a dívida do financiamento e sofrendo com os defeitos apresentados.

O imóvel que seria um sonho passa a se tornar um pesadelo, sendo que em muitas situações os proprietários são obrigados até mesmo a deixar o imóvel em razão da gravidade dos problemas. Há outros casos onde, poucos meses após o recebimento, o imóvel está completamente deteriorado, precisando de reformas que em uma condição normal de construção não seriam necessárias.

A Caixa Econômica Federal e as demais instituições financeiras alegam que não são responsáveis por defeitos de construção! Alegam que somente concedem o financiamento e não podem ser responsáveis por eventuais defeitos na obra ou estruturais. Ocorre que muitos Juízes e Tribunais têm entendido o contrário. Como a Caixa Econômica Federal está financiando um imóvel em construção, argumentam que participa do empreendimento, sendo responsável pela obra.

Havia, ainda, uma polêmica quanto ao prazo de indenização por defeitos da construção. Isso até que a súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que prescreve em 20 anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeito da obra.

Como já foi dito, é preciso analisar se a compra do imóvel com defeito é fruto de uma relação de consumo, pois isso gera uma grande diferença na hora de procurar a justiça, principalmente no que diz respeito aos prazos prescricionais e de garantia, bem como a responsabilidade do fornecedor do imóvel. No texto anterior, esclarecemos que, para que seja aplicável o Código de Defesa do Consumidor - CDC é necessário, obviamente, que haja uma relação de consumo e, para tal, se faz necessária a presença de um fornecedor (art.3º do CDC) e de um consumidor (art.2º do CDC).

Com efeito, a evolução da sociedade tem trazido relevantes mutações de monta filosófica, político-econômica, social e jurídica, assegurando mudanças no tratamento de questões preteritamente vistas de maneira conservadora - alinhada ao ideário liberalista em que o Estado possuía apenas o dever de proteger a propriedade privada, abstendo-se, todavia, de trazer respostas a diversos problemas sociais -, mas que são de suma relevância, como é o caso da responsabilidade civil, que hoje assume uma posição precípua na garantia da pacificação social.

O órgão ainda destaca um recente julgado no Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDFT), que obrigou uma construtora a pagar indenização de R$ 12 mil pelos danos morais, além de ser obrigada a fazer os reparos no imóvel adquirido e entregue com defeitos.

Destarte, levando-se em conta a suma relevância do direito fundamental à moradia, que tem se consolidado como pressuposto da dignidade humana, não olvidando a atualidade e a problemática constantemente em voga, tendo em vista que não são raros os casos em que pessoas compram imóveis, sonhando com o ideal da casa própria, que se abalam e se frustram por terem sido ludibriadas é que o tema assume especial importância social, merecendo a atenção não só dos juristas, como de toda a sociedade.

ACOMPANHAMENTO PROFISSIONAL: Como a questão envolve conhecimentos específicos de Direito, o morador e o condomínio devem procurar auxílio jurídico sempre que se virem diante de situações como essas. Se o consumidor compra um imóvel e este produto apresenta defeito, o conserto deve ser realizado em até 30 (trinta) dias da reclamação pelo consumidor. Se o vício for de fácil constatação - por exemplo: rachaduras, material em desconformidade com o projeto - esta reclamação pode ser feita em até 90 dias da compra. Quando o vício for oculto - por exemplo: fiação mais fina que a correta, encanamento de qualidade inferior à contratada - os prazos são os mesmos, mas se contam a partir da constatação deste problema. Ao constatar um defeito em um imóvel adquirido, notifique o vendedor por escrito, com ciência do recebimento ou por carta com Aviso de Recebimento. Guarde este comprovante, pois ele é quem vai fazer a prova que o consumidor reclamou no prazo correto. Se o problema não for sanado no prazo de 30 (trinta) dias da notificação, o consumidor pode pedir a rescisão do contrato e a devolução das parcelas pagas ou um abatimento no preço do imóvel ou exigir na Justiça que a construtora cumpra o contratado. A garantia vale para imóveis novos ou usados vendidos por construtoras. No caso de imóvel adquirido diretamente de particulares, os prazos são diferentes. O prazo para exigir seus direitos na Justiça é de 5 (cinco) anos. Enquanto não sanado o vício em imóvel novo, o consumidor pode recusar o recebimento do imóvel e não pagar nem condomínio e nem juros enquanto o imóvel não for entregue conforme prometido. Qualquer cobrança neste sentido é abusiva.

João Neto

Advogado

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