PROBLEMA: Construtora cobra taxa de assessoria no contrato de compra e venda.

SOLUÇÃO: Taxa de assessoria é ilegal e o consumidor tem direito ao ressarcimento.

Prática abusiva: a taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária) é o valor cobrado pelas construtoras no ato da assinatura do contrato de compra de um imóvel na planta, com base em 0,88% sobre o valor total do bem. Essa "assessoria" é contratada pela construtora para cuidar da documentação do comprador e de todo o processo para efetivação do financiamento bancário. A cobrança dessa taxa é ilegal porque não há previsão legal que determine que essa cobrança seja feita ao comprador de imóvel na planta, sendo imposto assim seu pagamento. É vedado, pelo Código de Defesa do Consumidor, ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas, condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos. Você pode identificar se efetuou o pagamento através de recibos assinados pela assessoria contratada pela construtora (normalmente, recibos em papel timbrado).Há várias chances de reaver, em dobro, os valores gastos referentes à cobrança ilegal da taxa SATI imposta pelas construtoras perante o Poder Judiciário, e há inúmeras decisões favoráveis nesse sentido. Através de ação judicial, o juiz pode determinar a devolução com as devidas correções podendo ser devolvida na sua forma em dobro por previsão expressa no Código de Defesa do Consumidor.

Superior Tribunal de Justiça, no mesmo julgamento que entendeu como válida a cobrança da comissão de corretagem na compra de imóveis na planta, entendeu como ilegal a cobrança da SATI - Assessoria Técnico-Imobiliária. O STJ entendeu que existem diferenças na natureza dos serviços, de modo a revelar a nulidade da cobrança da SATI - Assessoria Técnico-Imobiliária, ao contrário da comissão de corretagem, esta última limitada a algumas exigências contratuais.

Ante o disposto nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, não há dúvida de que é de consumo a relação que surge entre a incorporadora e os promissários compradores, uma vez que estes adquiriram como consumidor final o produto vendido por aquelas. Desta forma, inafastável a sujeição dos respectivos instrumentos de compra e venda às regras do referido diploma legal, ou seja, qualquer controvérsia deve ser analisada e julgada de acordo com o disposto na Lei nº 8.078/90.

Presentes na quase totalidade dos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias submetidas ao regime de incorporação, a cobrança da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (Sati) em face dos adquirentes representa controvérsia que se alastra pelo país, desaguando no Poder Judiciário através de milhares de ações que, invariavelmente, à vista da ausência de regramento específico, discutem sua legalidade. No âmbito desses negócios, a comissão de corretagem se apresenta como pagamento feito pelo adquirente a terceira empresa que intervém na aquisição, a título de remuneração pela mediação do negócio. A taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), por sua vez, consagra pagamento destinado, geralmente, aos advogados da incorporadora, em razão da elaboração dos instrumentos que dão forma ao negócio e demais serviços correlatos. De um lado, sustentam as incorporadoras que ambas as verbas representam contraprestação por serviços que efetivamente aproveitam aos adquirentes das unidades, assumindo eles livremente a responsabilidade pelo pagamento, através de cláusulas contratuais claras constantes dos instrumentos por eles assinados; circunstâncias estas que, a seu ver, evidenciaram a legalidade da cobrança. De outro, afirmam os mais diversos órgãos de defesa do consumidor que a cobrança seria abusiva, seja porque não haveria contratação direta, decorrente da livre manifestação de vontade dos adquirentes - e sim decorrente de disposições contratuais não negociáveis que lhes são impostas -, seja porque tais verbas constituiriam a remuneração por benefícios contratados no interesse exclusivo das incorporadoras, a quem caberia, portanto, arcar com os custos. Embora não se trate de celeuma recente no universo imobiliário, não se vislumbra, ainda, solução uniforme e definitiva a respeito, multiplicando-se decisões judiciais conflitantes ora beneficiando incorporadoras, ora beneficiando adquirentes. Não obstante - e ressalvada, novamente, a ausência de regramento específico -, parece-nos que o melhor entendimento da questão conduz a solução desfavorável às incorporadoras. A comissão de corretagem deve remunerar o terceiro que, balizando-se pelas diretrizes traçadas pelo seu contratante, obtém para este negócio que lhe convém. Na prática, contudo, o que se observa é que as empresas beneficiárias dessa verba sequer realizam efetiva corretagem: geralmente presentes nos próprios stands de venda, limitam-se ao atendimento do adquirente que, per se, procura e escolhe o empreendimento que lhe convém. Nesse contexto, não atuam tais empresas no intuito de concretizar os interesses dos adquirentes - que seriam, supostamente, os contratantes do serviço -, mas, sim, de viabilizar a venda em favor das incorporadoras. De igual sorte, não se verifica a prestação de qualquer assessoria técnico-imobiliária em prol do adquirente: o adquirente, no mais das vezes, sequer estabelece contato com aqueles que, alegadamente, lhe forneceriam orientações a respeito de questões técnicas envolvendo o negócio. Isto é, a exemplo do que se verifica com a corretagem, a assessoria técnico-imobiliária constitui serviço prestado notadamente em favor das incorporadoras, que se valem das prescrições técnicas de advogados e demais profissionais com vistas ao desenvolvimento de sua atividade, não se vislumbrando qualquer benefício ao adquirente que permita sustentar ser ele o efetivo contratante da tal assessoria. Mais: ordinariamente, a responsabilidade pelo pagamento dessas verbas é imputada de forma coercitiva e obscura ao adquirente. Embora não se possa atribuir má-fé genérica e indistintamente a todas as incorporadoras, não raros são os casos em que o adquirente sequer tem a exata compreensão da natureza dos serviços e dos desembolsos por ele efetuados, sendo induzido ao pagamento - por vezes diluído nas altas somas correspondentes às prestações que compõem o preço do imóvel - sem que lhe sejam fornecidas informações claras e suficientes a respeito. Corretagem e assessoria técnico-imobiliária acabam sendo, portanto, contratadas pelas incorporadoras, as quais, a despeito de intentarem exclusivamente preservar seus próprios interesses, transferem ao adquirente os custos daí decorrentes, implementando, assim, o custeio de elementos acidentais inerentes às suas atividades às expensas do adquirente, sem que este manifeste clara e inequívoca vontade nesse sentido e, bem assim, sem que seja ele o beneficiário direto de tais contratações. E, se assim é, a nosso sentir, a cobrança dessas verbas em face do adquirente carece de justa causa, autorizando-se, bem por isso, a restituição em seu favor, nos termos do artigo 884 do Código Civil, evitando-se o enriquecimento indevido. Para além do enriquecimento indevido, em se tratando de relações de consumo, a cobrança perfaz prática abusiva por parte de incorporadoras, nos termos dos incisos IV e XV do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), ofendendo princípios fundamentais que regem o regime jurídico dos contratos, ameaçando o equilíbrio do negócio e onerando excessivamente o consumidor, caracterizando-se as hipóteses prescritas no §1º do referido artigo 51 do CDC. Se, como se disse, o Poder Judiciário ainda não decretou solução uniforme e definitiva a respeito, parece, ao menos, tê-la encaminhado: reconhecendo-se a multiplicidade dos recursos que versam sobre a matéria, suspenderam-se os respectivos julgamentos até que sobrevenha pronunciamento definitivo pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), a quem a questão restou submetida através do Recurso Especial 1.551.956-SP, representativo da controvérsia. Para além da validade da cobrança das verbas, a Corte Superior deverá definir, também, o prazo prescricional para eventual exercício do direito de reembolso, assim como a legitimidade das incorporadoras para constar do pólo passivo nas ações que tratam do assunto. Quanto a esta última matéria (legitimidade passiva das incorporadoras), a propósito, admitiram-se como representativos da controvérsia o Recurso Especial 1.551.951-SP e o Recurso Especial 1.551.968-SP.No âmbito do referido procedimento (suspensão do julgamento dos recursos que tratam da matéria até pronunciamento definitivo do STJ), instaurado ainda sob a égide do antigo Código de Processo Civil, nos termos de seu artigo 543, diversas entidades interessadas no deslinde da questão apresentaram suas manifestações ("amicus curiae"), e, dada a relevância social e a abrangência da matéria, foi realizada audiência pública em maio deste ano. Agora, embora não haja prazo previsto para tanto, deverá o STJ enfim assentar seu posicionamento. Trata-se de definição pela qual aguarda ansiosamente o mercado imobiliário, notadamente à vista dos impactos que poderá trazer sobre a composição dos preços e a sistemática de formalização dos negócios. Enquanto isso, a prática persiste, fomentando a discussão e resultando no ajuizamento diário de ações tratando da matéria.

Segundo o Superior Tribunal de Justiça, a cobrança da taxa é considerada abusiva e ilícita, não devendo ser repassada ao consumidor. O STJ ainda estabeleceu que se o consumidor adquire um imóvel e no seu contrato consta a cobrança da Taxa SATI, ele tem até três anos para recorrer e solicitar o reembolso do valor referente à taxa, caso já tenha sido paga. O valor a ser reembolsado pode chegar até o dobro do valor que foi cobrado do cliente. Ao decidir comprar um móvel é muito importante estar atento às cláusulas que regem o contrato de compra e venda, pois muitos brasileiros pagam taxas e valores abusivos por assinarem um contrato sem antes ler com a devida atenção. Para evitar esse tipo situação, antes de assinar qualquer tipo de contrato, seja de compra ou prestação de serviço, leia-o atentamente e se surgir dúvida em algum item, questione e, se possível, peça ajuda de um bom advogado que entenda sobre o assunto e que possa defender os seus direitos de consumidor. Direitos do consumidor no mercado imobiliário. Quando falamos em direito do consumidor, principalmente relacionado ao mercado imobiliário, encontramos diversas situações em que o cliente foi surpreendido por algum imprevisto no processo de compra de imóvel, especialmente se for um imóvel na planta. Obras que atrasam ou são embargadas, novos custos de mão de obra ou materiais que antes não estavam em contrato, imóveis que são entregues fora do prazo etc. Esses são alguns dos principais problemas que o consumidor pode enfrentar na hora de adquirir seu imóvel.

Há tempos inúmeras construtoras vêm materializando práticas abusivas e ilegais, isso ocorre quando os interessados pela aquisição de imóveis em período de obras, são "obrigados" a efetuar o pagamento de uma TAXA denominada SATI, nessa esteira, conquanto, face de explicitas violações aos DIREITOS DOS CONSUMIDORES, pelo presente disseminamos alguns aspectos sobre "fumus boni iuris", ou seja, a fumaça do bom direito. QUANDO OCORRE COBRANÇA INDEVIDA DA TAXA SATI? Geralmente, construtoras e\ou incorporadores montam stand com toda estrutura, showroom, decorado, vários corretores para fim de vender os imóveis na planta. Nesse rumo, sob a promessa de formalizar a venda de único produto (01 imóvel na planta) em conluio, acabam por "convidar"\"impor" aos interessados do imóvel o pagamento da taxa da denominada SATI - Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária. DA ILEGALIDADE DA SATI: O grupo econômico reunido para fim de comercializar o imóvel, acaba por não especificar os serviços que serão prestados pela pessoa jurídica, a qual efetivamente realizará o procedimento; entretanto, exige o percentual de 0,88% sobre o valor total do bem, sendo que essa assessoria contratada pela construtora para cuidar da documentação do comprador e de todo o processo para efetivação do financiamento bancária.

João Neto

Advogado

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