PROBLEMA: Compra de imóvel por meio de “contrato de gaveta”, sem regularizar a outorga de escritura.

SOLUÇÃO: Ação judicial à compelir a transferência do imóvel ao legitimo comprador.

Adjudicação compulsória é mecanismo de adimplemento específico da obrigação: se o promitente vendedor já recebeu a integralidade do preço, e não outorgou a escritura, o juiz o condenará e a sentença proferida valerá como a declaração de vontade que foi negada.

Em outras palavras, a adjudicação compulsória é a transferência obrigatória (compulsória) de um bem móvel ou imóvel, ou seja, quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um compromisso de venda e compra com pagamento parcelado, ambas as partes se comprometem, após a quitação do débito, a passar a escritura definitiva.

Contudo, se alguma das partes, criar obstáculos ou negar-se a concluir o negócio, lavrando a escritura definitiva, a parte interessada pode ingressar com ação judicial de adjudicação compulsória com a finalidade de obter, através de sentença, a denominada carta de adjudicação, o que substitui a lavratura da escritura definitiva.

Forçoso é questionar a real validade jurídica de um instrumento provisório como o contrato de gaveta, visto ser, na realidade, um compromisso de compra e venda.

A natureza jurídica da ação tem sido entendida como se tratando de "direito pessoal" e, como tal, restrita e com efeitos inter partes, ou, noutros termos, aos que figuram no contrato de promessa de venda e compra como promitentes transmitentes e promitentes adquirentes.

É que a Súmula 239 do STJ estabelece que "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". Essa Súmula, na verdade, parece que mereceria uma revisão, diante dos termos do artigo 1.417 do Código Civil de 2002: "Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel".

O contrato consiste numa relação obrigacional de natureza patrimonial entre duas ou mais pessoas, onde tal obrigação toma força de lei entre as partes, gerando obrigações e direito às partes e ainda uma relação da pessoa com os bens.

O registro seria, apenas, mais uma garantia ao promissário comprador, que teria assegurada a propriedade contra futura alienação do promitente vendedor para terceiros em face do direito real oponível erga omnes. O registro retira do promitente vendedor a disponibilidade do bem, a despeito de, estranhamente, continuar com o domínio sobre ele. O registro atribui à promessa de compra e venda uma eficácia real cujo objeto é o futuro contrato definitivo.

A adjudicação compulsória se aplica a todo e qualquer tipo de imóvel, tais como: casas, apartamentos, salas comerciais, terrenos, etc, pois o direito não está ligado ao imóvel, mas sim ao cumprimento do contrato firmado entre as partes (vendedor e comprador).

Essas considerações são necessárias para que se conclua que o direito reconhecido à adjudicação compulsória não coincide com o direito à obtenção do registro no Oficial de Imóveis. A adjudicação compulsória é mecanismo de adimplemento específico da obrigação: se o promitente vendedor já recebeu a integralidade do preço, e não outorgou a escritura, o juiz o condenará e a sentença proferida valerá como a declaração de vontade que foi negada.

ACOMPANHAMENTO PROFISSIONAL: Adjudicação compulsória é um instrumento judicial à disposição daquele que teve seu contrato definitivo negado pela outra parte, tendo o Estado como o protetor dos princípios legais estabelecidos pelo Direito. Aqui, nota-se a presença do juiz como último recurso disponível ao lesado. O operador do direito, no caso em tela o advogado, é o profissional habilitado para buscar o provimento judicial para o comprador do imóvel, que se sentir lesado. Além do serviço judicial em sim, o advogado terá o encargo de buscar uma solução extrajudicial, como notificar a outra parte, para garantir e honrar a negociação entabulada. Aliás, o advogado terá condições de intermediar um acordo com a parte contrária e realizar toda triagem para registro da carta de sentença e outorga de escritura definitiva para o legitimo cliente, buscando a regularização de seu imóvel.

João Neto

Advogado

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