NECESSIDADE: Devedores de locadores de imóveis que não pagam a pendência financeira.

SERVIÇO: Solução em cobrança de aluguel, ações de despejo e mediação de conflito.

Quando o imóvel é alugado, o contrato assinado apresenta inúmeros direitos e deveres para todos. Uma das principais obrigações do inquilino é efetuar o pagamento da locação no dia acordado. Quando isso não acontece, o locador, pessoa física, que administra o imóvel tem o direito de fazer a cobrança de aluguel. A situação não é agradável, mas, felizmente, existem dicas que podem ajudar você a cobrar a dívida de forma gentil, sem ferir o Código de Defesa do Consumidor.

Sempre é válido manter o contato com o inquilino, enviando dicas e informações relevantes. Se isso já é realizado, vai ser muito mais fácil aproveitar o mesmo canal de comunicação, seja ele o WhatsApp ou o e-mail, para avisar sobre o atraso no pagamento. Tenha cuidado para que a mensagem não tenha um tom de ameaça: seja amigável e deixe claro que quer entender o que está acontecendo para resolver a situação da melhor forma possível. Além disso, faça a notificação em um canal de contato que o inquilino permitiu, para não ser invasivo.

A destruição de um imóvel alugado implica a automática extinção do contrato de locação e, em consequência, impede que os aluguéis continuem a ser cobrados. Em tais casos, a entrega das chaves tempos após o incêndio não interfere no marco temporal para a cobrança de aluguéis.

O tom e a linguagem usada para escrever a notificação de atraso fazem toda a diferença. Dívida, por exemplo, é uma palavra que pode assustar e deixar as pessoas apreensivas e envergonhadas - o que dificulta o diálogo. Prefira dizer "o pagamento do aluguel vencido no dia 5/05 ainda não caiu" ou "existe um valor em débito no nosso sistema referente ao aluguel". Termine a mensagem se colocando à disposição para entender o que está acontecendo e encontrar uma solução viável para todos.

A inadimplência é um problema comum para todo locador, porém, quando a locação é realizada por meio de uma imobiliária e isso é minimizado, afinal, ela é a responsável por fazer toda documentação apresentada pelo locatário, efetuando uma análise de crédito do interessado em locar antes de efetuar a assinatura do contrato de aluguel. Além do mais, a imobiliária possui ferramentas que possibilitam controla melhor as cobranças dos aluguéis, renegociação de dívidas, entre outros procedimentos que a área financeira efetua dentro de uma administradora de imóveis. Outro ponto importante que uma administradora de imóveis realiza é verificar se os pagamentos de taxas estão sendo realizados, como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), esse imposto não pode ser trocado de titularidade. Por isso, para evitar problemas com os órgãos de restrição ao crédito e até a perda do imóvel, a imobiliária faz o controle se o inquilino está em dia com essas cobranças.

A chance da conversa não ser amigável e da cobrança ser considerada abusiva são bem maiores se a imobiliária não se atentar ao horário. Não é indicado entrar em contato durante os horários de lazer ou descanso do consumidor. Para que sejam mais convenientes, as notificações de atraso devem ser enviados em dias úteis, durante o horário comercial.

Existem inúmeros motivos que podem fazer um inquilino atrasar o aluguel. Em muitos casos, a inadimplência é um caso isolado e isso faz toda a diferença para desenvolver a estratégia de negociação. Ao acessar o histórico de pagamento dos clientes, fica fácil identificar quem são os inquilinos que sempre deixam de cumprir o acordo e aqueles que estão em atraso, mas sempre pagam suas dívidas. Um sistema de gestão é a maneira mais prática e segura de criar e gerenciar essas informações.

Caso as tentativas de entrar em acordo com o inquilino não sejam positivas, acione o setor jurídico da imobiliária para iniciar a cobrança judicial. Se, mesmo após a notificação judicial, o inquilino não efetuar o pagamento, será necessário solicitar a desocupação do imóvel. Apesar de, segundo a Lei do Inquilinato, ação de despejo poder ser iniciada a partir do primeiro dia de atraso do pagamento do aluguel, essa não é uma prática correta no sentido ético. Por ser uma medida drástica, o despejo só deve acontecer quando forem cessadas todas as outras medidas possíveis para o recebimento da dívida.

Mudanças no dia do pagamento do salário do inquilino podem resultar em problemas no orçamento que o impedem de conseguir efetuar o pagamento do aluguel em dia. Se o atraso é recorrente, vale a pena checar se o problema pode ser resolvido com a alteração oficial do prazo para o pagamento da locação. O primeiro passo é sempre um diálogo amigável com o inquilino inadimplente. Tenha empatia e busque alternativas para que a situação seja resolvida de forma amistosa - o que faz bem para o relacionamento com o cliente e reduz os custos da operação. No entanto, se a cobrança de aluguel amigável não resolver, a justiça pode e deve ser acionada.

SOLUÇÃO PROFISSIONAL: A cobrança locatícia envolve muitos procedimentos que precisam de tempo, experiência e profissionalismo. A João Neto Advocacia possui condições plenas de realizar corretamente esse processo. O proprietário tem acesso a serviços profissionais ao contratar a João Neto Advocacia para cuidar do seu imóvel, pagando um valor baixo e sem a preocupação que a locação causa, como vistoria, elaboração de contrato, cobrança do aluguel, renegociação de dívidas. O contrato de locação é um documento importante na hora de alugar, pois somente por meio dele é que ambas as partes (locador/locatário) tem seus direitos respeitados. Por isso, o contrato deve ser muito bem redigido, e de preferência por um profissional da área de Direito.

João Neto

Advogado

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