NECESSIDADE: Construtoras e empreiteiras atrasam obras e devem devolver integralmente os valores gastos pelos consumidores.

SERVIÇO: Ajuizamento de ações para reparação por danos e devolução de valores.

Diante da verticalização de nossas cidades, muitas obras vem acontecendo ao mesmo tempo e em busca de lucro maior, algumas construtoras acabam sendo negligentes com seus clientes. Um exemplo disso ocorreu em Natal/RN. A seguir traremos considerações sobre o caso e um pouco do raciocínio utilizado pelo juiz que nos adicionará mais um caso concreto dentro direito imobiliário. Um comprador adquiriu apartamento, mas só veio receber o imóvel dois anos e meio depois da data de entrega prevista. O cliente ingressou judicialmente para reaver seus direitos, alegando entre outras coisas, sua pretensão em colocar o imóvel para aluguel e que com o atraso estava deixando de receber frutos daquele investimento imobiliário. A 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) condenou a empresa Habitare Construtora e Incorporadora S.A. a indenizar um cliente por danos morais e materiais. A empresa também foi condenada ao pagamento de multa rescisória equivalente a 11% do valor total do contrato. Ele receberá R$ 15 mil e o valor equivalente a 0,5% do valor quitado até fevereiro de 2013 e atualizado pelos índices da CGJ/MG, por mês de atraso, dessa data até a publicação da sentença. Além disso, a Justiça declarou a nulidade das notas promissórias emitidas em garantia do contrato de compra e venda. O comprador ajuizou ação de rescisão contratual e pleiteou indenização por perdas e danos contra a construtora, alegando que em 11 de setembro de 2008, celebrou contrato de compra e venda de um apartamento na rua Carlos Peixoto, no bairro São Lucas. O imóvel ficou acertado pelo valor de R$ 206.109,34 e adicional de R$10.359,00 por acabamentos internos, sendo que as últimas 36 parcelas seriam quitadas somente após a entrega das chaves. Como garantia do negócio, foram emitidas notas promissórias para cada parcela. O consumidor esclareceu que quitou todas as parcelas pontualmente, totalizando R$ 139.682,81, e que, embora o prazo de entrega do imóvel era 30 de setembro de 2012, as obras sequer foram iniciadas, e ele precisou locar outro imóvel para sua moradia. A sentença, considerando a demora culpa exclusiva da construtora, declarou o contrato rescindido e condenou a empresa a restituir ao consumidor todos os valores quitados, com correção monetária. Foi determinado, ainda, que a Habitare pague ao autor a multa rescisória equivalente a 2% do valor total do contrato, mais 1% para cada mês de atraso, contados a partir de fevereiro de 2013. Outro agravante a este caso foi a constatação de avarias no apartamento depois de entregue e dentre esses problemas estava a constatação de que o rodapé de madeira prometido no memorial descritivo na obra havia sido trocado, sem consulta aos compradores, por um de cerâmica. Em sua defesa, a empresa declarou que na vistoria realizada no ato da entrega do imóvel, o cliente não notou esses problemas e que mesmo assim, depois de entregue alguns vícios já haviam sido reparados. O juiz considerou esse argumento improcedente, uma vez que, conforme o código de defesa do consumidor, "o prazo só se inicia no momento em que ficar evidenciado o defeito." Acrescentando ainda que alguns problemas relatados só seriam evidentes depois que chovesse. Em relação ao rodapé de madeira, o art. 313 do Código Civil, dispõe que Art. 313. Código Civil. O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa Ou seja, independentemente do valor, o cliente tem o direito de receber coisa exatamente igual à que pretendia comprar, não sendo obrigado a aceitar outra. A acusada foi condenada a pagar ao autor do processo valor equivalente aos meses de aluguel que ele deixou de arrecadar por não receber o imóvel no prazo (lucros cessantes), bem como uma multa pela morosidade em reparar as avarias do empreendimento e executar a troca dos rodapés, incidindo, sobre todas essas quantias, correções monetárias e juros de 1% ao mês. O direito do consumidor do mercado imobiliário foi preservado e a empresa conduzida a ter mais comprometimento com seus clientes. A juíza do 6º Juizado Especial Cível de Brasília condenou a empresa JC Gontijo Engenharia S.A ao pagamento da quantia de R$ 6.300,00 a título de danos materiais, e da quantia de R$ 13.724,82 a título de multa moratória, devido a atraso de nove meses e 5 dias na entrega de imóvel. O consumidor pleiteou o pagamento de multa contratual e de lucros cessantes pelo valor do aluguel que deixou de auferir após o final do prazo de tolerância de 90 dias úteis, previsto em cláusula do contrato firmado entre as partes. A construtora alegou que o atraso ocorreu devido ao aquecimento do mercado imobiliário, com a consequente escassez de mão de obra. A empresa afirmou também que o atraso decorreu de mora do consumidor que, à época da expedição do habite-se, não teria comprovado a celebração do contrato de financiamento bancário e, assim, não teria atendido à notificação para receber as chaves e realizar vistoria do imóvel. Não houve conciliação entre as partes na audiência realizada. A juíza decidiu que "configurado o atraso na entrega do imóvel no período no qual a indenização é pleiteada, compreendido entre o fim do prazo de prorrogação (09/05/2012) e a data da entrega das chaves (14/02/2013), deve a parte ré arcar com o pagamento da multa contratual, de natureza moratória, e da indenização por perdas e danos sofridos pelo adquirente, em atenção ao art. 402 do Código Civil. Com efeito, não há bis in idem, haja vista a natureza distinta da multa contratual, de natureza moratória, e dos lucros cessantes, de caráter indenizatório. Assim, a condenação do fornecedor ao pagamento de lucros cessantes pelo valor de mercado do aluguel mensal do imóvel é medida que se impõe. O requerente comprova o atraso de 9 meses e 5 dias na entrega do referido imóvel, bem como o lucro que deixou de obter relativo à locação no valor razoável e não impugnado de R$ 700,00 mensais. Assim, o valor da indenização perfaz a quantia líquida de R$ 6.300,00. A multa, fixada em desfavor da promitente vendedora no percentual mensal de 1% do valor atualizado do preço total da unidade imobiliária pro rata die, nos termos do item 7.3 do contrato, totaliza R$ 13.724,82, considerando o razoável valor atualizado do imóvel de R$ 149.725,28, não impugnado na peça de defesa". O prazo prescricional para ajuizar ação contra construtora por atraso na entrega de imóvel é de dez anos, pois se trata de descumprimento contratual, o que garante a aplicação do artigo 205 do Código Civil. O entendimento é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça. Em 2007, uma consumidora ajuizou ação de rescisão contratual e de indenização por danos morais e materiais contra uma construtora, que deixou de entregar o imóvel adquirido pela autora da ação no prazo contratado, que era junho de 1997. O juízo de primeiro grau condenou a empresa a rescindir o contrato e a restituir as parcelas pagas pela autora, com correção monetária, além de pagar indenização por danos morais no valor de R$ 20 mil. A empresa recorreu ao Tribunal de Justiça do Paraná, que reformou a sentença apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais. No recurso especial ao STJ, a construtora alegou que, depois de ter sido destituída pelos condôminos, deixou de ser responsável pela restituição dos valores pagos pela autora, porque teriam sido aplicados na construção, cujo término foi assumido por outra empresa. Em fevereiro de 2000, os condôminos conseguiram, na Justiça, desconstituir a construtora para que outra empresa assumisse a responsabilidade pelo término da obra. Em suas razões, a companhia desconstituída pediu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, inclusive no que diz respeito ao prazo prescricional de cinco anos previsto no artigo 27. No entanto, o pedido não foi aceito pelo STJ. "A despeito de se tratar de relação de consumo, o artigo 27 do CDC é expresso ao dispor que o prazo de cinco anos se refere à reparação de danos decorrentes do fato do produto ou do serviço, o que não ocorreu no caso concreto, pois o dano alegado se limitou ao âmbito do inadimplemento contratual", afirmou o relator, ministro João Otávio de Noronha. Dessa forma, o ministro considerou que o acórdão do TJ-PR está de acordo com a jurisprudência do STJ quanto à aplicação do prazo prescricional de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil de 2002, "porquanto a referida pretensão decorre de inadimplemento contratual". Noronha observou que o descumprimento do contrato ocorreu em junho de 1997 e que a ação foi ajuizada dentro do prazo de prescrição, em abril de 2007. "Observada a regra de transição disposta no artigo 2.028 do Código Civil, aplica-se, portanto, o prazo prescricional de 10 anos, porquanto, quando da entrada em vigor do novo código, não havia decorrido mais da metade do prazo previsto no código anterior", concluiu.

SOLUÇÃO PROFISSIONAL: Devido a atrasos de obras realizadas por construtoras em Bauru e Região, a João Neto Advocacia busca assessorar os proprietários de lotes residenciais a buscar a devolução integralmente dos valores desembolsados, sem prejuízo de indenização pertinente.

João Neto

Advogado

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