NECESSIDADE: Cobrança de aluguéis e administração de crédito imobiliário para senhorios e pequenos empresários do ramo locatício.

SERVIÇO: Assessoria de cobrança administrativa de alugueis para pequenos proprietários de imóveis e imobiliárias, bem como consultoria na analise de contratos e defesa judicial.

A omissão do pagamento de aluguel assegura ação de despejo, conforme reza o art. 9.º, III, da Lei 8.245/1991, com fulcro no art. 62, I, que preceitua o pedido de cobrança de mensalidades não pagas. Ademais, conforme prevê o art. 23 da referida Lei, o locatário é responsável pelo pagamento do aluguel e dos demais encargos.

Para evitar enriquecimento sem causa do consumidor, nos casos em que houver rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, será devido o pagamento de aluguel proporcional ao tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio - mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento do vendedor.

O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação. Em outras palavras, o descumprimento contratual por parte da vendedora provoca determinadas consequências que, todavia, não isentam o comprador de remunerar o proprietário pelo período de ocupação do bem.

Na vigência do velho Código de Processo Civil, em uma visão genérica da cobrança judicial de um crédito em atraso de pagamento, ela poderia se dar através de uma ação de cobrança ou de execução de títulos, dependendo das provas que o credor dispunha (contratos, por exemplo) ou do tipo de dívida a cobrar. Cheques e notas promissórias, por exemplo, já eram reconhecidos como títulos executivos, que permitiam entrar diretamente com processos de execução, com tramitação muito mais rápida que a dos processos de cobrança. Já a cobrança de créditos que não eram definidos em lei como títulos executivos (caso de aluguéis ou despesas de condomínio, por exemplo) tinha antes que passar por um demorado processo de cobrança, que permitia a interposição de muitos recursos protelatórios, até se obter uma sentença condenatória definitiva "transitada em julgado", para só então requerer a sua execução, solicitando a penhora de bens do devedor.

O artigo 783 e também os incisos I a III, VIII e X do art. 784 do novo Código de Processo Civil de 2015 incluíram novos itens no rol dos títulos executivos extrajudiciais. Traduzindo o juridiquês: a explicitação de que todos esses títulos são títulos executivos judiciais (como já eram os cheques ou notas promissórias), permite que o credor ingresse diretamente com processo de execução de sua cobrança, dispensando a necessidade de aguardar sentença do juiz no moroso processo de conhecimento, que podia levar mais de um ano, como ocorria anteriormente no andamento dos processos de cobrança de aluguéis e despesas de condomínio, por exemplo. No item III apresento exemplo das alterações ocorridas na cobrança de despesas de condomínio em atraso que, "mutatis mutandis", é válido para os demais títulos executivos.